Autor: Reio Vare

2023 aasta teisel poolel on üks välismaine infrastruktuuri investeerimisfond, mis on spetsialiseerunud sidetaristu rahavoogudele, saatnud sidemasti aluse maa omanikele posti teel otsepakkumisi. Kirjade sisu on natuke keeruliselt sõnastatud, aga põhimõtteliselt pakutakse maaomanikele võimalust ühendust võtta ja oma mobiilimasti aluse maa eest konkreetne pakkumine saada. Mida teha?

Kui maaomanikul on oma mastialuse maa müügi osas tõsisem kavatsus, siis ilmselt on mõistlik nendega kontakteeruda ja neilt konkreetne pakkumine saada. Nad küll kirjutavad, et “Tagame Teile /…/ parima hinna /…/,” aga selleks, et veenduda, kas tegu on ikka parima hinnaga, tasub küsida ka konkureeriv pakkumine. Ehk siis – loomulikult on mõistlik ka minuga ühendust võtta, sest äkki mina saan parema pakkumise teha. Küsija suu pihta ei lööda.

Kokkuvõttes on värskelt tekkinud konkurents maaomanikele kindlasti kasulik, kuna varasemalt oli müügihuvi puhul ainult 2 varianti: operaatorite leige huvi ja üsna kesine pakkumine, või minu üldjuhul oluliselt parem pakkumine. Nüüd on sinna kõrvale tekkinud ka kolmas variant ja maaomanikul suurem valik.

Oletame, et sideoperaatori esindaja teeb Teile pakkumise, et nad soovivad Teie maale rajada mobiilimasti. Või soovivad Teile kuuluva korstna otsa oma antennid paigaldada. Pakuvad näiteks €150 või €200 või €250 kuus. Mida arvestada, millele mõelda? Seda, kas maaomanikul selles olukorras on võimalik tasu kõrgemaks kaubelda, või laiemalt – kui tugev on maaomaniku positsioon läbirääkimistel, on kõrvaltvaatajal täie veendumusega pea võimatu öelda, kuna operaatoril on peaaegu “kogu” informatsioon ja maaomanikul on minimaalselt infot. Ehk informatsioon jaotub osapoolte vahel ülimalt asümmeetriliselt. Siiski, on faktoreid, millele mõelda ja mida meeles pidada, juhul kui teoreetiliselt ollakse valmis mobiilioperaatoriga kaupa tegema, aga soovitakse tingimusi paremaks rääkida:

• Nüansid, detailid, konkurentsipositsioon. Kas on midagi, mis teeb Sinu kinnistu ainulaadseks? Kui palju on lähipiirkonnas kinnistuid, mis operaatorile sobiksid? Kas naabrid oleks sarnasest diilist operaatoriga huvitatud? Kas sinu korsten on ainus korsten piirkonnas?
• Summa. Kui operaator juba ise konkreetse numbrilise pakkumise teeb, on see ikkagi avapakkumine. Selle summa kohal on kindlasti vaba õhuruumi, küsimus on, kui palju.
• Muud lepingutingimused. Eelkõige perioodilise tasu suuruse järel peamine – tasu indekseerimine. Ehk kas tasu muutub tarbijahinnaindeksi (THI), maa maksustamishinna muutumise või mingi muu faktori/kombinatsiooni alusel. Operaatorid loomulikult eelistaksid seda, et tasu üldse ei muutu või kui, siis mingi tobeda või keerulise valemi alusel. Maaomaniku huvides on loomulikult, et tasu muutuks võimalikult tihti näiteks THI alusel ja ilma laeta, et saadav tasu liiguks kaasa elukalliduse kasvuga. Ilma THI’ga indekseerimiseta võib maaomanik juba 5 aasta pärast olla olukorras, kus saadava tasu reaalväärtus on oluliselt kahanenud võrreldes lepingu sõlmimise hetkega.

Kokkuvõtteks: tuvasta oma konkurentsipositsioon lähipiirkonnas ja vastavalt positsiooni tugevusele/nõrkusele vali oma läbirääkimistaktika.

Hoonestusõiguse seletab lahti Asjaõigusseaduse § 241. Lühidalt: hoonestusõigus on õigus omada ehitist teise isiku maal, ehk hoonestusõigus võimaldab lahutada omavahel maaomandit ja maaga seotud ehitise omandit.

---

Harilikult:

Ehitis + selle teenindamiseks vajalik maa = 1 kinnisvaraobjekt
Ehitis ja maa kuuluvad ühele ja samale omanikule. Näiteks tugevalt üle 99% Eesti eramutest, korteriomanditest (mõtteline osa maaomandist, aga siiski maaomand), ärihoonetest jne.

---

Hoonestusõiguse puhul:

Ehitis = 1 objekt
Eelmainitud ehitise teenindamiseks vajalik maa = eraldi objekt.
Ehitis ja selle alune maa võivad, aga ei pruugi kuuluda erinevatele isikutele

---

Hoonestusõigus käibib sarnaselt kinnistuga, st hoonestusõiguse kohta avatakse kinnistusraamatus eraldi registriosa ja seda saab osta, müüa, pantida, pärandada ja maaomaniku loal koormata servituutide ja isiklike kasutusõigustega.

Milleks selline struktuur?

Maaomaniku kasu:

• Alternatiiv kinnistu müügile. Hoonestusõiguse seadmine oma kinnistule on maaomaniku jaoks arvestatav alternatiiv kinnistu müügile. Kinnistut müües on see jäädavalt läinud, aga hoonestusõigust seades saab maaomanik oma kinnistu valduse lepingu lõppedes tagasi. Lepingu kehtivuse ajal on küll maaomaniku õigus maad kasutada väga suurelt piiratud või täielikult välistatud, kuid seda kompenseerib hoonestaja makstav hoonestusõiguse tasu. Sisuliselt loobud oma kinnistust ajutiselt ja saad selle perioodi eest tasu.
• Väga kindel tulu. Kui hoonestajaks on tugevas finantsseisus ettevõte, siis on selle hoonestusõiguse tasu rahavoog maaomaniku jaoks väga madala riskiga. Lisaks, kuna üldjuhul on hoonestaja poolne tasu maksmata jätmine sisuliselt ainus alus, mille tõttu lepingut üles öelda, oleks rahavoo katkemine (küll ebatõenäoline, kuid teoreetiliselt võimalik maksevõime järsu halvenemise tõttu) ühtlasi ka kinnistu valduse tagasi võtmise aluseks.

Hoonestaja kasu:

• Vähendab investeeritava kapitali vajadust. Hoonestajal pole vaja kulutada omakapitali kinnistu väljaostule, vaid saab seda pikaajaliselt ja ülimalt õiguskindlalt kasutada perioodilise tasu eest. Kui hoonestajaks on suur ettevõte, näiteks sideoperaator, siis sellistel ettevõtetel on üldjuhul omakapitali tootluse (ROE) ootused, mis on piisavalt kõrged (üldjuhul 12-16%), et sisuliselt välistavad raha kinnisvarasse investeerimise (mille tootlus on alla 10%). Hoonestusõiguse seadmine kinnistu ostu asemel on hoonestaja jaoks sisuliselt ROE ja ROIC kasvatamine, maaomaniku abiga.
• Ülimalt õiguskindel suhe.  Juhul, kui hoonestaja lepingut korrektselt täidab, on hoonestusõigus võrreldes klassikalise üüri- või rendilepinguga oluliselt kindlam, kuna lepingute katkestamine on võimalik ainult juhul, kui mõlemad pooled sellega nõus on. Kui lisaks võtta arvesse, et hoonestusõiguse seadmise lepinguid sõlmitakse rutiinselt 25 ja enama aasta peale ning samas heas usus sõlmitud rendilepinguid sellise tähtajaga sisuliselt ei eksisteeri, ehk rendilepingud on üldjuhul palju lühemad, on hoonestusõiguse eelistamine rendilepingule täiesti põhjendatud.

Miinused:

• Jäikus. Nii maaomanikul kui hoonestajal on ühepoolselt sisuliselt võimatu sellest suhtest väljuda, kui peaks selline huvi tekkima. Suhte jäikus on nii voorus kui ka puudus.
• Maaomaniku võimalus oma maad kasutada on tugevalt piiratud või täielikult välistatud, kuna maa kasutusõigus kuulub hoonestusõiguse tõttu hoonestajale.
• Hoonestajal on seadusejärgne kohustus maksta maamaksu ja harilikult lepingujärgne kohustus kinnistut hooldada.

---

Kokkuvõttes – kuna osapoolte huvid on kaitstud, siis on tegu win-win olukorraga. Maaomanik säilitab omandi ja saab kindla rahavoo, hoonestaja saab kinnistu ostuga sarnase kindlusega maakasutusõiguse murdosa kuluga ja seetõttu kõrgema omakapitali tootluse.

Eestis on ca 900-1000 mobiilside masti. Hinnanguline mastide hulk omaniku kohta ja nende mastide aluse maa omandi jagunemine:

• 350 Telia masti, neist umbes 200 masti on maa peal, mis kuulub Telia’le endale.
• 300 Elisa masti, neist umbes 100 masti Elisa enda maa peal.
• 250 Tele2 masti, neist alla 10 masti Tele2 enda maa peal.
• 20 Levira masti, mõni üksik Levira enda maa peal.

Seega ca 1/3 mastidest asub operaatoritele endile kuuluvatel kinnistutel. Ülejäänud 2/3 ehk umbes 600 kinnistut kuuluvad:

• Riigile ja kohalikele omavalitsustele.
• Elering AS’le (alajaamade territooriumid).
• Eraomanikele

Eraomanike hulgas on valdavaks 1 mastialuse kinnistu omanikud. Enamasti eraisikud. Lisaks on ühe käe sõrmedel võimalik üles lugeda omanikud, kellele kuulub rohkem kui 1 selline kinnistu. Ühe sõrmega saab üles lugeda kahekohalise mastialuste kinnistute arvuga omaniku – allakirjutanu.

Alljärgnev on Eesti 3 mobiilside operaatori (Telia, Elisa, Tele2) aruannete põhjal koostatud ligikaudne hinnang sellele, kui suure osa moodustab võrgu paigaldamiseks vajaliku kinnisvara rent operaatorite käibest ja EBITDA’st. Ehk majakatuste kasutamine ja mastialuse maa kasutamine. Kuna aruannetest on täpseid numbreid võimatu kätte saada, sisaldab alljärgnev lisaks faktidele ka üsna palju hinnanguid. Operaatorite 2017. aasta aruanded ise on siin:

• Telia Eesti AS 2017
• Elisa Eesti AS 2017
• Tele2 Eesti AS 2017

2017	Mobiilside EBITDA, €M*	Rendikulu, €M*	Rendi % mobiilside EBITDA’st
TELIA	36.2	2	5.5%
ELISA	22.5	2	8.9%
TELE2	12.8	2.5	19.5%
KOKKU	71.5	6.5	9.1%

* – hinnanguline

Täpsemad andmed siin:

Selgituseks hinnangute ja andmete kohta:

• Sisendandmete ja arvutustulemuste ümardamise tõttu ei ole kõik tulemused kattuvad.
• Tele2 ja Elisa puhul on mobiilside käive üsna täpse suurusega, aruannetest. Telia mobiilside teenuse käibe puhul on tegu hinnanguga, aruanne eraldi mobiilside käivet välja ei too.
• Kasutatav EBITDA % on kogu ettevõtte tegevuse EBITDA, mis sisaldab kõigi operaatorite puhul märkimisväärses osas näiteks tehnika müüki. Väga suure tõenäosusega ei ole tehnika müük ligilähedaseltki nii kõrge EBITDA’ga kui sideteenuse pakkumine, seega on antud marginaali kasutamine mobiilside EBITDA ennustamiseks üsna konservatiivne. Tõenäoliselt on kõigi operaatorite sideteenuse EBITDA suurem, kui siin tabelis märgitud.
• Rendikulu on ülimalt hinnanguline, kuna aruannetes ei ole seda kulu lahti kirjutatud. Sisaldab see nii mastialuse maa rendikulusid (väiksem osa kuludest) kui ka muude tugijaamade paigalduskohtade – valdavalt hoonete katused – rendikulu (suurem osa kuludest).
• Tele2 hinnanguliselt suurem rendikulu tuleneb eelkõige sellest, et erinevalt Telia’st ja Elisast, kes omavad märkimisväärses koguses iseenda mastide aluseid kinnistuid, Tele2 enda taristu alust maad peaaegu ei oma. Tele2 erinevalt ülejäänud kahest operaatorist on ülimalt asset-light.

Seega lühidalt – kogu oma infrastruktuuri kandva kinnisvara (nii maa kui hoonete) kasutamise eest maksavad operaatorid 3% käibest ja 9% EBITDA’st.

 

Alljärgnev on kõik minu ligikaudne hinnang ja kindlasti ei pretendeeri ma absoluutsele tõele. Kui kellelgi on täpsemat infot, võtan hea meelega info vastu ja parandan oma ekslikke numbreid.

Ligikaudselt on Eestis:

• 900-1000 mobiilimasti
• 5000 tugijaama 3 operaatori peale kokku
• Valdav osa tugijaamadest EI OLE mastide küljes, vaid eelkõige linnades, erinevates hoonetes (korruselamud, kontorihooned).
• Ühe masti küljes on keskmiselt 1,5-2 tugijaama. St harva kasutavad ühte masti kõik 3 operaatorit, üsna tihti kasutavad ühte masti 2 operaatorit ja tihti kasutab ühte masti ainult 1 operaator.
• Eelnevast järeldub, et vaid 30-40% tugijaamadest on seotud mobiilimastidega, enamus seega hoopis hoonetega.

Minult on korduvalt küsitud, kas Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA) veetava kaabli lubamise eest saaks mastialuse maa omanik mingit lisaraha küsida. Lühike vastus on – ei saa ja ei ole ka põhjust.

“Ei saa” on loomulikult suhteline selles kontekstis, et teoreetiliselt võib küsida kõike. Praktikas ELASA (keda üldjuhul esindavad võrguehitajatest allhankijad) selle eest maksma nõus ei ole. Maaomanik peab ka arvestama, et vastavalt Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele on kohalikul omavalitsusel õigus avaliku huvi korral seada kinnistule sundvaldus. Ehk maaomaniku vastuhaku korral kaabel rajamata ei jää. Äärmuslikuma näitena mõned aastad tagasi Muhu vallas ei hakatud üldse üksikute maaomanikega läbi rääkima ja lepinguid sõlmima, vaid lahendati rajatava kaabli õigusliku aluse probleem kohe sundvalduse seadmisega. Teoreetiliselt saab ka nii, iseasi kas see on mõistlik käitumine esimese sammuna. Aga kokkuvõtteks – kaabel rajatakse seaduse mõttes korrektselt niikuinii, seega võitlemise mõistlikkus on küsitav.

Ei ole põhjust seetõttu, et tegelikult on see kaabel pikas vaates kõigile kasulik (peale EL maksumaksja, kes sellest umbes 92% kinni maksab). Kes kuidas võidab:

1. Eesti ühiskond saab suurema läbilaskevõimega võrgu, millest ta väga väikese osa ise kinni maksab.
2. Operaator saab madalama baaskuluga taristu.
3. Maaomanik saab suurema kindluse, et operaator kunagi lepingu lõppedes seda masti kuhugi kolima ei hakka ja on pigem huvitatud maaomanikuga uue lepingu sõlmimisest. Ehk maaomaniku maatüki väärtus sellest pigem tõuseb.

Juriidilises mõttes rendilepinguid on mastialuste kinnistute osas suhteliselt vähe järgi. Võrguehituse algusaegadel 90’ndatel aastatel oli neid rohkem, tänaseks on suur osa rendilepinguid asendunud pikkade ja kindlate hoonestusõiguse või isikliku kasutusõiguse seadmise lepingutega. Kindlad on nad mõlema poole jaoks. Kuna need lepingud on sisuliselt katkestamatud ükskõik kumma osapoole poolt, saab maaomanik kindel olla perioodilises rahavoos ja operaator oma taristu õiguslikus turvalisuses. Sisuliselt need lepingud fikseerivad mõlemale poolele kasuliku partnerlussuhte aastakümneteks.

Kui rääkida rahvakeeli “rendihinnast” ehk enamikul juhtudel hoonestusõiguse või isikliku kasutusõiguse tasust, siis sellist asja nagu turuhind sisuliselt ei eksisteeri. Hind oleneb mitmest asjaolust, sealhulgas:

1. Operaatori vajaduse akuutsus
2. Masti paigaldamiseks sobivate kinnistute ja nende omanike hulk piirkonnas
3. Sobivate kinnistute omavaheline erinevus
4. Sobivate kinnistute omanike informeeritus kõikidest eelnevatest punktidest
5. Omanike läbirääkimisoskus

Kuna turuhinnast kui objektiivsest nähtusest rääkida ei saa – lihtsalt liiga palju muutujaid – siis ma saan rääkida ainult enda juhitava portfelli keskmisest. 2018 septembri seisuga on see alla €1800 aastas kinnistu kohta. Samas sisaldab see portfell märkimisväärselt kinnistuid, mille aastatasu on kolmekohaline summa ja ka üksjagu kinnistuid, mille aastatasu on korralik neljakohaline summa.

Kuidas juhtub üldse nii, et kuhugi püstitatakse mobiilimast? Lihtsustatult on protsess umbes selline:

1. Operaatori tehniline personal tuvastab, umbes kuhu oleks vaja mast püstitada.
2. Operaatori infrastruktuuri/lepingute osakond otsib sobivas piirkonnas maaomanikud üles ja astub nendega läbirääkimistesse.
3. Sobivate kinnistute omanike hulgast valitakse see, kes kõige väiksema tasuga nõus on. Kui see omanik muude lepingutingimustega pilli lõhki ei aja, sõlmitakse temaga leping. Kui ajab, võetakse hinnalt järgmine ja korratakse protsessi. Kokkuleppe saavutamise korral sõlmitakse maakasutusleping. Ennevanasti pigem hoonestusõiguse seadmise leping, tänapäeval pigem isikliku kasutusõiguse seadmise leping.
4. Kinnistule ehitatakse mobiilimast.

Punktide 1-3 osas võib neid ülesandeid täita operaatori enda töötaja või ka mõni allhankija töötaja, punkt 4 on täna eksklusiivselt allhankijate pärusmaa. Operaatorid ise ehitusega ei tegele.