Hoonestusõiguse seletab lahti Asjaõigusseaduse § 241. Lühidalt: hoonestusõigus on õigus omada ehitist teise isiku maal, ehk hoonestusõigus võimaldab lahutada omavahel maaomandit ja maaga seotud ehitise omandit.
Harilikult:
Ehitis + selle teenindamiseks vajalik maa = 1 kinnisvaraobjekt
Ehitis ja maa kuuluvad ühele ja samale omanikule. Näiteks tugevalt üle 99% Eesti eramutest, korteriomanditest (mõtteline osa maaomandist, aga siiski maaomand), ärihoonetest jne.
Hoonestusõiguse puhul:
Ehitis = 1 objekt
Eelmainitud ehitise teenindamiseks vajalik maa = eraldi objekt.
Ehitis ja selle alune maa võivad, aga ei pruugi kuuluda erinevatele isikutele
Hoonestusõigus käibib sarnaselt kinnistuga, st hoonestusõiguse kohta avatakse kinnistusraamatus eraldi registriosa ja seda saab osta, müüa, pantida, pärandada ja maaomaniku loal koormata servituutide ja isiklike kasutusõigustega.
Milleks selline struktuur?
Maaomaniku kasu:
- Alternatiiv kinnistu müügile. Hoonestusõiguse seadmine oma kinnistule on maaomaniku jaoks arvestatav alternatiiv kinnistu müügile. Kinnistut müües on see jäädavalt läinud, aga hoonestusõigust seades saab maaomanik oma kinnistu valduse lepingu lõppedes tagasi. Lepingu kehtivuse ajal on küll maaomaniku õigus maad kasutada väga suurelt piiratud või täielikult välistatud, kuid seda kompenseerib hoonestaja makstav hoonestusõiguse tasu. Sisuliselt loobud oma kinnistust ajutiselt ja saad selle perioodi eest tasu.
- Väga kindel tulu. Kui hoonestajaks on tugevas finantsseisus ettevõte, siis on selle hoonestusõiguse tasu rahavoog maaomaniku jaoks väga madala riskiga. Lisaks, kuna üldjuhul on hoonestaja poolne tasu maksmata jätmine sisuliselt ainus alus, mille tõttu lepingut üles öelda, oleks rahavoo katkemine (küll ebatõenäoline, kuid teoreetiliselt võimalik maksevõime järsu halvenemise tõttu) ühtlasi ka kinnistu valduse tagasi võtmise aluseks.
Hoonestaja kasu:
- Vähendab investeeritava kapitali vajadust. Hoonestajal pole vaja kulutada omakapitali kinnistu väljaostule, vaid saab seda pikaajaliselt ja ülimalt õiguskindlalt kasutada perioodilise tasu eest. Kui hoonestajaks on suur ettevõte, näiteks sideoperaator, siis sellistel ettevõtetel on üldjuhul omakapitali tootluse (ROE) ootused, mis on piisavalt kõrged (üldjuhul 12-16%), et sisuliselt välistavad raha kinnisvarasse investeerimise (mille tootlus on alla 10%). Hoonestusõiguse seadmine kinnistu ostu asemel on hoonestaja jaoks sisuliselt ROE ja ROIC kasvatamine, maaomaniku abiga.
- Ülimalt õiguskindel suhe. Juhul, kui hoonestaja lepingut korrektselt täidab, on hoonestusõigus võrreldes klassikalise üüri- või rendilepinguga oluliselt kindlam, kuna lepingute katkestamine on võimalik ainult juhul, kui mõlemad pooled sellega nõus on. Kui lisaks võtta arvesse, et hoonestusõiguse seadmise lepinguid sõlmitakse rutiinselt 25 ja enama aasta peale ning samas heas usus sõlmitud rendilepinguid sellise tähtajaga sisuliselt ei eksisteeri, ehk rendilepingud on üldjuhul palju lühemad, on hoonestusõiguse eelistamine rendilepingule täiesti põhjendatud.
Miinused:
- Jäikus. Nii maaomanikul kui hoonestajal on ühepoolselt sisuliselt võimatu sellest suhtest väljuda, kui peaks selline huvi tekkima. Suhte jäikus on nii voorus kui ka puudus.
- Maaomaniku võimalus oma maad kasutada on tugevalt piiratud või täielikult välistatud, kuna maa kasutusõigus kuulub hoonestusõiguse tõttu hoonestajale.
- Hoonestajal on seadusejärgne kohustus maksta maamaksu ja harilikult lepingujärgne kohustus kinnistut hooldada.
Kokkuvõttes – kuna osapoolte huvid on kaitstud, siis on tegu win-win olukorraga. Maaomanik säilitab omandi ja saab kindla rahavoo, hoonestaja saab kinnistu ostuga sarnase kindlusega maakasutusõiguse murdosa kuluga ja seetõttu kõrgema omakapitali tootluse.