Kuu: september 2018

Eestis on ca 900-1000 mobiilside masti. Hinnanguline mastide hulk omaniku kohta ja nende mastide aluse maa omandi jagunemine:

• 350 Telia masti, neist umbes 200 masti on maa peal, mis kuulub Telia’le endale.
• 300 Elisa masti, neist umbes 100 masti Elisa enda maa peal.
• 250 Tele2 masti, neist alla 10 masti Tele2 enda maa peal.
• 20 Levira masti, mõni üksik Levira enda maa peal.

Seega ca 1/3 mastidest asub operaatoritele endile kuuluvatel kinnistutel. Ülejäänud 2/3 ehk umbes 600 kinnistut kuuluvad:

• Riigile ja kohalikele omavalitsustele.
• Elering AS’le (alajaamade territooriumid).
• Eraomanikele

Eraomanike hulgas on valdavaks 1 mastialuse kinnistu omanikud. Enamasti eraisikud. Lisaks on ühe käe sõrmedel võimalik üles lugeda omanikud, kellele kuulub rohkem kui 1 selline kinnistu. Ühe sõrmega saab üles lugeda kahekohalise mastialuste kinnistute arvuga omaniku – allakirjutanu.

Alljärgnev on Eesti 3 mobiilside operaatori (Telia, Elisa, Tele2) aruannete põhjal koostatud ligikaudne hinnang sellele, kui suure osa moodustab võrgu paigaldamiseks vajaliku kinnisvara rent operaatorite käibest ja EBITDA’st. Ehk majakatuste kasutamine ja mastialuse maa kasutamine. Kuna aruannetest on täpseid numbreid võimatu kätte saada, sisaldab alljärgnev lisaks faktidele ka üsna palju hinnanguid. Operaatorite 2017. aasta aruanded ise on siin:

• Telia Eesti AS 2017
• Elisa Eesti AS 2017
• Tele2 Eesti AS 2017

2017	Mobiilside EBITDA, €M*	Rendikulu, €M*	Rendi % mobiilside EBITDA’st
TELIA	36.2	2	5.5%
ELISA	22.5	2	8.9%
TELE2	12.8	2.5	19.5%
KOKKU	71.5	6.5	9.1%

* – hinnanguline

Täpsemad andmed siin:

Selgituseks hinnangute ja andmete kohta:

• Sisendandmete ja arvutustulemuste ümardamise tõttu ei ole kõik tulemused kattuvad.
• Tele2 ja Elisa puhul on mobiilside käive üsna täpse suurusega, aruannetest. Telia mobiilside teenuse käibe puhul on tegu hinnanguga, aruanne eraldi mobiilside käivet välja ei too.
• Kasutatav EBITDA % on kogu ettevõtte tegevuse EBITDA, mis sisaldab kõigi operaatorite puhul märkimisväärses osas näiteks tehnika müüki. Väga suure tõenäosusega ei ole tehnika müük ligilähedaseltki nii kõrge EBITDA’ga kui sideteenuse pakkumine, seega on antud marginaali kasutamine mobiilside EBITDA ennustamiseks üsna konservatiivne. Tõenäoliselt on kõigi operaatorite sideteenuse EBITDA suurem, kui siin tabelis märgitud.
• Rendikulu on ülimalt hinnanguline, kuna aruannetes ei ole seda kulu lahti kirjutatud. Sisaldab see nii mastialuse maa rendikulusid (väiksem osa kuludest) kui ka muude tugijaamade paigalduskohtade – valdavalt hoonete katused – rendikulu (suurem osa kuludest).
• Tele2 hinnanguliselt suurem rendikulu tuleneb eelkõige sellest, et erinevalt Telia’st ja Elisast, kes omavad märkimisväärses koguses iseenda mastide aluseid kinnistuid, Tele2 enda taristu alust maad peaaegu ei oma. Tele2 erinevalt ülejäänud kahest operaatorist on ülimalt asset-light.

Seega lühidalt – kogu oma infrastruktuuri kandva kinnisvara (nii maa kui hoonete) kasutamise eest maksavad operaatorid 3% käibest ja 9% EBITDA’st.

 

Alljärgnev on kõik minu ligikaudne hinnang ja kindlasti ei pretendeeri ma absoluutsele tõele. Kui kellelgi on täpsemat infot, võtan hea meelega info vastu ja parandan oma ekslikke numbreid.

Ligikaudselt on Eestis:

• 900-1000 mobiilimasti
• 5000 tugijaama 3 operaatori peale kokku
• Valdav osa tugijaamadest EI OLE mastide küljes, vaid eelkõige linnades, erinevates hoonetes (korruselamud, kontorihooned).
• Ühe masti küljes on keskmiselt 1,5-2 tugijaama. St harva kasutavad ühte masti kõik 3 operaatorit, üsna tihti kasutavad ühte masti 2 operaatorit ja tihti kasutab ühte masti ainult 1 operaator.
• Eelnevast järeldub, et vaid 30-40% tugijaamadest on seotud mobiilimastidega, enamus seega hoopis hoonetega.

Minult on korduvalt küsitud, kas Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA) veetava kaabli lubamise eest saaks mastialuse maa omanik mingit lisaraha küsida. Lühike vastus on – ei saa ja ei ole ka põhjust.

“Ei saa” on loomulikult suhteline selles kontekstis, et teoreetiliselt võib küsida kõike. Praktikas ELASA (keda üldjuhul esindavad võrguehitajatest allhankijad) selle eest maksma nõus ei ole. Maaomanik peab ka arvestama, et vastavalt Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele on kohalikul omavalitsusel õigus avaliku huvi korral seada kinnistule sundvaldus. Ehk maaomaniku vastuhaku korral kaabel rajamata ei jää. Äärmuslikuma näitena mõned aastad tagasi Muhu vallas ei hakatud üldse üksikute maaomanikega läbi rääkima ja lepinguid sõlmima, vaid lahendati rajatava kaabli õigusliku aluse probleem kohe sundvalduse seadmisega. Teoreetiliselt saab ka nii, iseasi kas see on mõistlik käitumine esimese sammuna. Aga kokkuvõtteks – kaabel rajatakse seaduse mõttes korrektselt niikuinii, seega võitlemise mõistlikkus on küsitav.

Ei ole põhjust seetõttu, et tegelikult on see kaabel pikas vaates kõigile kasulik (peale EL maksumaksja, kes sellest umbes 92% kinni maksab). Kes kuidas võidab:

1. Eesti ühiskond saab suurema läbilaskevõimega võrgu, millest ta väga väikese osa ise kinni maksab.
2. Operaator saab madalama baaskuluga taristu.
3. Maaomanik saab suurema kindluse, et operaator kunagi lepingu lõppedes seda masti kuhugi kolima ei hakka ja on pigem huvitatud maaomanikuga uue lepingu sõlmimisest. Ehk maaomaniku maatüki väärtus sellest pigem tõuseb.

Juriidilises mõttes rendilepinguid on mastialuste kinnistute osas suhteliselt vähe järgi. Võrguehituse algusaegadel 90’ndatel aastatel oli neid rohkem, tänaseks on suur osa rendilepinguid asendunud pikkade ja kindlate hoonestusõiguse või isikliku kasutusõiguse seadmise lepingutega. Kindlad on nad mõlema poole jaoks. Kuna need lepingud on sisuliselt katkestamatud ükskõik kumma osapoole poolt, saab maaomanik kindel olla perioodilises rahavoos ja operaator oma taristu õiguslikus turvalisuses. Sisuliselt need lepingud fikseerivad mõlemale poolele kasuliku partnerlussuhte aastakümneteks.

Kui rääkida rahvakeeli “rendihinnast” ehk enamikul juhtudel hoonestusõiguse või isikliku kasutusõiguse tasust, siis sellist asja nagu turuhind sisuliselt ei eksisteeri. Hind oleneb mitmest asjaolust, sealhulgas:

1. Operaatori vajaduse akuutsus
2. Masti paigaldamiseks sobivate kinnistute ja nende omanike hulk piirkonnas
3. Sobivate kinnistute omavaheline erinevus
4. Sobivate kinnistute omanike informeeritus kõikidest eelnevatest punktidest
5. Omanike läbirääkimisoskus

Kuna turuhinnast kui objektiivsest nähtusest rääkida ei saa – lihtsalt liiga palju muutujaid – siis ma saan rääkida ainult enda juhitava portfelli keskmisest. 2018 septembri seisuga on see alla €1800 aastas kinnistu kohta. Samas sisaldab see portfell märkimisväärselt kinnistuid, mille aastatasu on kolmekohaline summa ja ka üksjagu kinnistuid, mille aastatasu on korralik neljakohaline summa.

Kuidas juhtub üldse nii, et kuhugi püstitatakse mobiilimast? Lihtsustatult on protsess umbes selline:

1. Operaatori tehniline personal tuvastab, umbes kuhu oleks vaja mast püstitada.
2. Operaatori infrastruktuuri/lepingute osakond otsib sobivas piirkonnas maaomanikud üles ja astub nendega läbirääkimistesse.
3. Sobivate kinnistute omanike hulgast valitakse see, kes kõige väiksema tasuga nõus on. Kui see omanik muude lepingutingimustega pilli lõhki ei aja, sõlmitakse temaga leping. Kui ajab, võetakse hinnalt järgmine ja korratakse protsessi. Kokkuleppe saavutamise korral sõlmitakse maakasutusleping. Ennevanasti pigem hoonestusõiguse seadmise leping, tänapäeval pigem isikliku kasutusõiguse seadmise leping.
4. Kinnistule ehitatakse mobiilimast.

Punktide 1-3 osas võib neid ülesandeid täita operaatori enda töötaja või ka mõni allhankija töötaja, punkt 4 on täna eksklusiivselt allhankijate pärusmaa. Operaatorid ise ehitusega ei tegele.